Функции денежной единицы.

Принципы оценочной деятельности

Можно выделить три группы принципов оценки:

1. основанные на представлениях собственника;

2. связанные с эксплуатацией принадлежности;

3. обусловленные действием рыночной среды.

1. 1-ая группа принципов

Принцип полезностизаключается в том, что чем больше объект оценки способен удовлетворять потребность собственника, тем выше его цена.

Принцип ожидания — это определение текущей цены дохода либо других выгод, которые могут Функции денежной единицы. быть получены в дальнейшем от владения данным объектом оценки.

2. 2-ая группа принципов

Отсюда следует очередной принцип оценки — принцип вклада, заключающийся в том, что включение хоть какого дополнительного актива в систему объекта оценки экономически целенаправлено, если получаемый прирост цены объекта больше издержек на приобретение этого актива.

Остаточная продуктивность Функции денежной единицы. земляного участка определяется как незапятнанный доход, отнесенный к земляному участку, после того как оплачены расходы на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала. Это — принцип остаточной продуктивности.

3. 3-я группа принципов.

С принципом соответствия связаны принцип регрессиии принцип прогрессии. Регрессия имеется, когда объект оценки характеризуется лишними применительно к данным рыночным условиям Функции денежной единицы. улучшениями.

Принцип конкуренциисводится к последующему: если ожидается обострение конкурентноспособной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учитывать или за счет прямого уменьшения потока доходов, или методом роста фактора риска, что снова же понизит текущую цена будущих доходов.

В этом заключается принцип конфигурации цены, другими словами для того, чтоб разглядеть вероятные Функции денежной единицы. методы использования данного объекта, нужно исходить из критерий рыночной среды.

Принцип экономического разделенияозначает, что имущественные права следует поделить и соединить таким макаром, чтоб прирастить общую цена объекта.

Функции валютной единицы.

Основными операциями,позволяющими сравнить разновременные средства, являются операции скопления и дисконтирования

Накопление-это процесс приведения текущей цены средств к их Функции денежной единицы. будущей цены при условии что вложенная сумма удерживается на счету в течение опред. Времени, принося переодически накапливаемый процент

Дисконтирование-это процесс приведения валютных поступлений от инвестиций к их текущей цены.

Будущая цена валютной единицы

FV=PV[(1+i)n]

FV-будущая цена валютной единицы

PV-текущая цена валютной единицы

i-ставка дохода

n-число Функции денежной единицы. периодов скопления в годах

(1+i)n-Процесс дисконтирования

Если начисления осуществляются почаще чем один раз в год то формула преобр. В последующую:

k-частота скоплений в год

Найти какая сумма будет скопленная на счете к концу 3 года если сейчас положить на счет приносящий 10% годичных 10 тыс. руб.

PV=10000

I=0,1

n=3

FV-?

FV=PV Функции денежной единицы.[(1+i)n]

FV=10000[(1+0,1)3]=10000*1,331=13310

Текущая цена валютной единицы

Текущая цена валютной единицы является оборотной относительно будущей цены

При начислении процентов выше чем один раз в год

Сколько необходимо вложить сейчас что бы к концу 5 года получить на счете 8 тыс. руб,ставка дохода 10%

FV=8000

I=0,1

n=5

PV-?

8000*1/(1+0,1)5=4967,368

3 функция:Текущая цена аннуитета

Аннуитет-это Функции денежной единицы. серия равновеликих платежей,отстоящих друг от друга на один и тот же просвет времени(Обыденный аннуитет-платежи в конце,авансовый аннуитет-платежи сначала)


PMT-равновеликие повторяющиеся платежи Почаще чем 1 раз в год

Формула цены авансового аннуитета

Контракт аренды составлен на 1 год,платежи осущ. Каждый месяц по 1000 УЕ опред. Текущую цена платежей Функции денежной единицы. при ставке дисконтирования 12% в конце периода

PMT=1000

I=0,12

N=1

K=12

1-1/(1+0,12/12)12//0,12/12]=11255,08

4 функция.Скопление валютной единицы за период.

В итоге использования данной функции определяется будущая цена серии равновеликих повторяющихся платежей.

Платежи также могут осуществляться сначала и в конце периода.

При начислении почаще чем 1 раз в год

Найти сумму которая будет накоплена на счете приносящая 12 % годичных Функции денежной единицы. к концу 5 года.

Если раз в год откладывать а счет 10000 руб.

10000[(1+12%)5+1-1/12%-1]=71151.89

5 функция.Взнос на амортизацию валютной единицы

Функция является оборотной величиной текущей цены обыденного аннуитета (функция 3) и употребляется для определения величины аннуитентного платежа в счет погашения кредита, выданного на определенный период при данной ставке по кредиту.

При платежах Функции денежной единицы. осуществляемых 1 раз в год

Почаще чем 1 раз в год :

Задачка.

Найти какими должны быть платежи что бы к концу 7 года погасить кредит 100000 выданный под 15 % годичных

100000*[15%/1-1/(1+15%)7=24036

6 функция. Фактор фонда вычисления

Данная функция обратна функции скопления единицы за период(функция 4) и указывает аннуитентный платеж, который нужно депонировать под данный процент в конце каждого периода для Функции денежной единицы. того, что бы через данное число периодов получить разыскиваемую сумму.

Почаще чем 1 раз в год:

Найти какими должны быть платежи что бы к концу 5 года иметь на счете приносящем 12% годичных 1000000

1000000[12%/(1+12%)5-1]=157410

ДЗ

1)Обладатель объекта принадлежности расчитывает его реализовать за 10000 баксов через 5 лет.Какая нынешняя стоимость позволит получить 10% годичный доход.

2)Получен кредит в Функции денежной единицы. размере 150000 на 5 лет под 10% годичных с каждомесячным начислением процентов(это К).Нужно найти величину платежа.

3)Сколько нужно положить на депозит под 10% годичных что бы к концу 7 года снимая каждый месяц по 100 долл. на счете не осталось ничего.

4)Какими должны быть каждомесячные платежи по кредиту 100000 уе. Предоставленного на 5 лет при годичный Функции денежной единицы. ставке 10 %

4 задачка.100000[0,10/12//1/(1+0.10/12)5*12=2122.70

1 задачка.PV=10000[1/(1+0.1)5]=6209,21

2 задачка.PMT=150000[0,1/12//(1+0,1/12)7*12]=3184,06

3 задачка.PMT=100[1-1/(1+0,1/12)5*12//0,1/12]=6000

Доходный подход в оценке

Доходный подход к оценке объектов оценки отражает мотивацию обычного покупателя доходной принадлежности т.е принадлежности способной принести доход.

1 способ капитализации-доходы от объекта оценки размеренны либо изменяются с неизменным темпом прироста.

Способ капитализации

Цена способом капитализ.опред Функции денежной единицы. по формуле:

V=D/R

V-стоимость

D-Доход от объекта за год

R-Ставка капитализации

Метод способа капитализации при определении цены недвижимости:

1.Определение ожидаемого годичного незапятнанного операционного дохода недвижимости при его более действенном использовании

2.Определение ставки капитализации

3.Определение цены объекта недвижимости

V=Незапятнанный Операционный Доход /R

Характеристики для определения ЧОД

Возможный валовый доход(ПВД)-потенциальный доход,получаемый собственником Функции денежной единицы. объекта недвижимости при 100% использовании объекта без учета утрат и расходов

S*Cap,где

S-площадб сдаваемая в аренду,м.кв

Cap-рыночная арендная ставка за 1 м.кв. в год

Действительный валовый доход(ДВД)

Доход от объекта который будет в реальности получен собственником объекта недвижимости

ДВД=ПВД-потери либо ДВД=ПВД(1-К ндз)(1- К Функции денежной единицы. н.ар.)

К ндз-потери от недозагрузки объекта

К н.ар.-потери от недосбора арендных платежей

Операционные расходы(ОР)

Действительные расходы собственника нужные для обеспечения обычного функционирования объекта.

Операционные расходы принято разделять на:

1.Условно-постоянные (налоги, страховка, кредитные выплаты)

2.Условно-переменные (эксплуатационные)(коммунальные услуги, техническое сервис, з.п)

3.Расходы на замещение Функции денежной единицы. либо резервы

Незапятнанный операционный доход=ДВД-операционные расходы

2 способ дисконтирования валютных потоков

Метод способа

Базисная Формула V=CFn/(1+r)n+Vterm/(1+r)k это 3 либо конец предсказуемого периода

n-число периодов получения доходов

k-период владения объектом

CFn-денежный поток периода n

r-ставка дисконтирования

1)Прогнозирование валютного потока в рамках прогнозного периода

CF1/(1+r)1+CF2/(1+r)2+CF3/(1+r Функции денежной единицы.)3

2)Расчет цены перепродажи объекта

По рыночным данным на дату оценки

3)Определение ставки дисконтирования

Методики расчета ставки дисконтирования

1)Способ кумулятивного построения либо способ суммирования

r=r0+E(сумма)kp

исп ставка дохода по длительным муниципальным долговым обязанностям(облигации или векселя)средняя сумма процентов

Риск вложения в недвижимость

Риск низкой ликвидности

2)Способ выделения

Рассчитывается на базе данных о совершенных сделках с подобными объектами

3)Способ Функции денежной единицы. мониторинга

Объект принадлежности в 1 год эксплуатации принесет 200000 руб незапятнанного дохода во 2-ой год 300 тысяч. В 3 год 350 тысяч. В конце 3 года подразумевается реализовать объект за 1500000 руб.Ставка дисконтирования определена на уровне 10%

V=200000/(1+0.1)1+300000/(1+0.1)2+350000/(1+0.1)3=181818+247933,88+262960,18+1126972,2=1819684,44

Сравнительный подход к оценке

Это совокупа способов оценки основанных на сопоставлении объекта оценки с его аналогами в отношении которых имеется достоверная Функции денежной единицы. информация.

Условия внедрения сравнительного подхода:

1)Объект не должен быть уникальным

2)Информация должна быть достоверной включающей условия проведения сделок.

3)Причины действующие на цена сравниваемых аналогов должны быть сравнимы с критериями нашей сделки.

Этапы сравнительного подхода:

1)Исследование рынка

2)Сбор и проверка достоверности инфы

3)Корректировка цен продаж объектов аналогов(в согласовании с отличиями Функции денежной единицы. от объекта оценки)

4)Установление достоверной цены объекта оценки методом согласования скорректированных цен объектов аналогов.

Элементы сопоставления:

1)Качество прав(в принадлежности ли объект, вторичные права, аренда длительная)включая обременения(длительные договоры аренды, сервитуты-ограниченное право использование чужим земляным участком)Анализ свойства прав на земляной участок

2)Положение(Престижность района, близость к центрам деловой активности Функции денежной единицы., доступность объекта транспортная и пешеходная, качество окружения)

3)Физические свойства(размеры, материал строений, износ и потребность в ремонте, свойства земляного участка)

4)Условия рынка(конфигурации цен во времени, отличие цены предложения от цены сделки)

5)Сервис и дополнительные элементы(наличие системы безопасности,оборудования для бизнеса,все во что не нужно вкладываться Функции денежной единицы.)

Виды корректировок:

1)Процентные корректировки умножение цены реализации объекта аналога на коэф отраж различия

Vоб=Vаналог*Kкор

2)Стоимостные

Vоб=Vаналог+Vкор

Способы сравнительного подхода

1)Способ парных продаж либо способ сделок

2)Способ валовой ренты либо способ отраслевых коэф.

3)Способ компании аналога

Способ парных продаж

Причины Объекты
Оценив
Площадь,м2
Корректировка -13000 -13000
Сад Нет Есть Есть Есть Нет
Корректировка -3000 -3000 -3000
Гараж Есть Функции денежной единицы. Нет Есть Нет Есть
Корректировка
Стоимость реализации
Суммарная корректировка -1000 -3000 -18000 -13000
Скорректированная стоимость
Цена объекта оценки

Корректировка по площади 13000

Корректировка на наличие сада 3000

Корректировка на наличие гаража 2000

2)Способ валового рентного мультипликатора- отношение цены реализации объекта недвижимости к возможному либо реальному валовому доходу,приносимому данным объектом недвижимости

ВРМ=Vан/ПВДан(возможный валовый Функции денежной единицы. доход)

Vоб.оц.=ПВДоб.оц*ВРМан

Мультипликаторы бывают моментные(на опред дату) и интервальные(за опред период времени).

К интервальным относится стоимость деленая на доход,стоимость деленая на валютный подход,стоимость делен.на дивиденд. Выплаты,стоимость/на выручку от реализации

Моментные мультипликаторы=стоимость/балансовую цена,стоимость/на чистую цена активов

Нужно оценить Функции денежной единицы. предприятие незапятнанная прибыль которого в последнем финансовом году составила 100 млн.руб.,не так давно была продана схожая компания за 3000 млн.,незапятнанная прибыль аналогичной компании составила 300 млн. руб.,нужно по имеющ. Данным найти цена оцениваемой компании.

ЧВДоб.оц.=100 млн.р.

Vпр.об.=3 миллиардов.

Незапятнанная приб. Ан.=300 млн.р

Vобщ.-?

ВРМан=3 миллиардов/300 млн Функции денежной единицы..=10

Vоб.оц=100млн.*10=1 миллиардов

1)Стоимость сравнимого объекта 40 тыс.руб за кв.метр. его состояние лучше чем у оцениваемого(фактор равен 10 тыс. руб. за кв.м.) имеется телефон в отличии от оцениваемого,цена оцениваемого объекта составляет 29 980 000, площадь 1000 кв.м,найти вклад фактора наличия телефона(способ парных продаж)

Причины Объекты Функции денежной единицы.
Оценив
Площадь,м2 1000 кв.м 1000 кв.м
Корректировка
Состояние объекта +10000
Корректировка 10000 за кв.м
Телефон Нет Есть
Корректировка ?
Стоимость реализации за кв.м 40000 за кв.м
Суммарная корректировка
Скорректированная стоимость 29 980 000
Цена объекта оценки

Поправка на наличие телефона =3000000-29980000=20000

Стоимость реализации с корректировкой объекта оценки=40000-10000=30000*1000 кв.м=30000000

2)От оцениваемого офисного помещения годичный возможный Функции денежной единицы. валовый доход составляет 500 тыс. руб. в год,цена оцениваемого объекта рассчитана на уровне 3 млн. руб. чему равен мультипликатор валовой ренты если незапятнанный операционный доход составляет 300 тыс. руб.

Тод.пот.вал.подыхал.=500000

Vоб.од.=300000

Врм-?

Чист.опер.доход=300000

ВРМ(валовый рентный мультипликатор)=Vпрод.объе./ПВД(возможный валовый доход)=3000000/500000=6

3)Стоимость аналогичного Функции денежной единицы. объекта 50 тыс. руб за кв.м.,его положение лучше чем у оцениваемого(корректировка 10 %)и и произведен ремонт в отличии от объекта оценки(корректировка 20%),найти цена оцениваемого объекта если его площадь составляет 100 кв.м(способ парных продаж)

Причины Объекты
Оценив
Площадь,м2 100 кв.м 100 кв.м
Корректировка
Положение 10%
Корректировка Функции денежной единицы. 10000 за кв.м
Телефон Нет Есть
Корректировка ?
Стоимость реализации за кв.м 50000 за кв.м
корректировка
Суммарная корректировка
Скорректированная стоимость 29 980 000
Цена объекта оценки

Накладный подход к оценке

Это совокупа способов оценке основанных на определении издержек нужных для восстановления или замещения объекта оценки с учетом его износа.

Инфа нужная для внедрения Функции денежной единицы. подхода:Уровень з.п, величина затратных расходов,издержки на приобретение оборудования,рыночные цены на строй материалы.

Применение накладного подхода целенаправлено при оценке объектов незавершенного строительства,объектов специального предназначения(военные,сады,школы),новые объекты.

Недочеты накладного подхода:сложность расчета износа,сложность расчета цены замещения или воспроизводства старенькых объектов,необходимость определения Функции денежной единицы. цены земляного участка.

Метод расчета накладным подходом:

1)Определение полной цены воспроизводства либо полной цены замещения оцениваемого объекта

2)Расчет износа

3)Оценка рыночной цены земляного участка

4)Расчет итоговой цены объекта в рамках накладного подхода к оценке

Цена воспроизводства объекта оценки-сумма издержек на создание объекта,аналогичного объекту оценки,врыночных ценах,имеющихся на дату проведения Функции денежной единицы. оценки,с учетом износа объекта оценки(такие же материалы,технологии и проекты)

Цена замещенияобъекта оценки

Сумма издержек в рыночных ценах, имеющихся на дату проведения оценки, на создание объекта схожего объекту оценки с применением схожих материалов и технологий с учетом износа объекта оценки(Цена современных материалов)

Издержки на замещение и издержки на воспроизводство Функции денежной единицы. состоят из:

1)Прямые затраты-те издержки которые связаны с процессом строительства(цена строй мат.,з.п рабочих, стоим доставки)

2)Косвенные затраты-гонорары сметным организациям, реклама, это не связанно на прямую со строительством.

3)Прибыль застройщика либо девелопера

Справочник «Ко-инвест»-в нем содержаться описания построек(Все базисные данные)Vоб.с Функции денежной единицы..стр.*индекс и получаем цена объекта на дату оценки.

Износ-потеря цены объекта,вызванная хоть какой предпосылкой:

1)Физический

2)Многофункциональный

3)Наружный

Способы расчета износа:

1)Способ времени жизни объекта

Физическая жизнь строения(ФЖ)-это период времени эксп. строения от ввода объекта до сноса объекта.Срорк физ.жизни заклад при строительстве объекта и находится в зависимости Функции денежной единицы. от группы капитальности.

Финансовая жизнь(ЭЖ)-время эксп. В течении которого объект приносит доход.

Хронологический возраст(ХВ)-это период времени от ввода объекта в эксп.,до проведения оценки.

Действенный возраст(ЭВ)-расчит на базе хронологич,но с условием технического состояния объекта.

ХВ=ЭВ

Соотношение действенного возраста и срока эконом Функции денежной единицы. жизни

Можем поменять ЭВ на ХВ при норм типич эксп объекта

2)Способ разбивки на виды износа

1)Физический(устранимый и неискоренимый)

2)Многофункциональный(устранимый и неискоренимый)

3)Наружный(обычно неискоренимый)

Сначала определяем каждый вид износа и суммируем все это г-но.

Финансовая целесообразность-рассчит.

Устранимый износ-это износ устранение которого на физическом уровне может быть и Функции денежной единицы. экономически целенаправлено

Неискоренимый износ- это износ устранение которого на физическом уровне нереально и экономически нецелесообразно

Физический износ-потеря цены объекта в связи со понижением работоспособности объекта в итоге его физического старения.

Многофункциональный износ-потеря цены объекта в итоге несоответствия современным требованиям используемым схожим объектам

Внешний-износ связанный с конфигурацией наружных экономический причин Функции денежной единицы..

3)Бухгалтерский

Основан на определении дела хронологического возраста объекта к его нормативному сроку службы

4)Способ сопоставления продаж

Расчет износа по аналогичным объектам

Для оценки цены земляного участка используются подходы сравнительный и доходный.

Определение итоговой величины цены

135-ФЗ-закон о оценке

Способы согласования итоговых результатов

Д.П(доходный) 1800000

С.П(сравнительный)1900000

З.П(накладный)1850000

Конфигурации малозначительны,один в один Функции денежной единицы. не получится.

1)Способ личного взвешивания

Анализируется достоинства и недочеты используемых подходов и определяются удельные веса каждого подхода в согласовании с предназначением оценки, предназначением объекта, оцениваемым правам.

Д.П(доходный) 1800000 х 0,3

С.П(сравнительный)1900000 х 0,5 V об.оц.

З.П(накладный)1850000 х 0,2

2)Способ математического взвешивания-складываем 3 цены и делим на кол Функции денежной единицы.-во подходов

Согласование цены(Личный способ)

Аспекты Ср.п З.п Д.П
1)Степень соответствия -назначению оценки -цели оценки -оценив.правам
2)Степень достаточности начальных данных
3)Надежность расчетов и процедур
E баллов(сумма)
Коэфф-т весомости 57/134=0,43 0,25 0,33

V=1620000*0,43+1100000*0,25+150000*0,33=1466600 руб.

Задачка

Оцениваемый объект недвижимости представлен земляным участком и раздельно стоящим зданием.Полная цена воспроизводства строения Функции денежной единицы. составляет 10 млн.,цена всего объекта расчитана на уровне 10 млн.,рыночная цена земляного участка 2 млн.,Чему равен суммарный износ объекта.

Vоб.оц.=Vзем.уч+(Vвоспр.+И)

10млн.=2млн.+(10млн.-х)

И=Vзем.уч+Vоб.оц.-Vвосп

И=2млн.+10илн-10млн.

Х=2млн

10 млн.-100%

2 млн.-х%

Х=2*100/10=20%

2 задачка

Издержки на воспр. Строения расчит на Функции денежной единицы. ур-е 20 млн.руб.Физический износ 10 %,многофункциональный 5 %,цена оцениваемого объекта расчитаны на уровне 18 млн. руб.Чему равна цена земляного участка.

1)3млн(15%)

2)20млн-3млн=17 млн

3)18млн-17млн=1 млн.

3 задачка

Цена воспроизводства строения 10 млн. рыночная цена земляного участка расчитана на ур-е 2 млн.Чему равна стоим. Оцениваемого объекта недвижимости(здание+земляной Функции денежной единицы. участок).

10млн+2 млн.=12 млн(стоим оцен.уч-ка)

4 задачка

Издержки на воспроизводство объекта 10 млн.,накоп. Износ 20%,чему равна цена воспроизводства.

1)10млн.-20%=8 млн.


funkcii-prava.html
funkcii-predostavlyaemie-komissiyam-pechataetsya-po-postanovleniyu.html
funkcii-principi-i-prioriteti-gosudarstvennoj-politiki-v-sfere-obrazovaniya.html